Fórum č.1

Odpovědi na ožehavé otázky nájemníků a vlastníků bytových jednotek

Naše firma je jedním ze správců v Plzni, na kterého se obracíte vy, jako nájemci nebo vlastníci se svými problémy a žádostmi o vysvětlení. Na tomto základě jsme se rozhodli specifické otázky shromažďovat a občas vydávat takovou formou, abychom mohli s odpověďmi seznámit větší část nájemců či vlastníků, kteří mají podobné problémy.

Dotaz:
Bydlíme v bytě (50 m2) v osobním vlastnictví. Spotřebovala jsem 5 m3 teplé vody a jen za ohřev mi byla účtována částka 280 Kč za 1 m3 (vodné a stočné). Vícečlenná rodina s větší spotřebou však zaplatila za ohřev jen 90 Kč za m3. Na můj dotaz, zda to je v pořádku, mi bylo sděleno, že ano. Tomu vůbec nerozumím. Myslela bych, že by to mělo být účtováno všem stejně podle skutečného odběru.

Odpověď:
Princip dvousložkového rozpočítávání ceny služby přípravy teplé užitkové vody (TUV) skutečně zvýhodňuje konečné spotřebitele s menšími byty a s početnějšími rodinami na úkor těch zbývajících v téže zúčtovací jednotce v tom, že cena 1 m3 TUV vychází pro ně příznivěji. Je to tak správně. Náklady na ohřev pro objekt se rozdělí na 30% a 70%. 30% se rozdělí poměrem podlahových ploch a 70% podle poměrových vodoměrů. Je to proto, že TUV je nutno ohřívat i v případech, kdy ji nikdo neodebírá, neboť dochází k průběžnému ochlazování a není možné dohřívání účtovat jen těm, kteří vodu spotřebovali. Obecně se pak má za to, že ve velkém bytě může žít více lidí než v malém a proto je 30% nákladů rozděleno podle podlahové plochy.

Dotaz:
Je stanovena nějaká lhůta na vrácení přeplatků při ročním vyúčtování nákladů na dodávku tepla, teplé a studené vody a dalších služeb?

Odpověď:
Pravidla vyúčtování dodávek tepla a TUV řeší vyhláška č. 245/1995 Sb., nově pak vyhláška č. 372/2001 Sb. (od 1.1.2002) kde je stanoveno, že vyúčtování má být předloženo konečnému spotřebiteli (nájemci či vlastníkovi) do tří, resp. čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, což je kalendářní rok. Výše uvedený termín lze však prodloužit na základě písemné dohody mezi správcem (majitelem bytu) a nájemcem či vlastníkem bytu. Po doručení vyúčtování je dána nájemci či vlastníkovi minimálně 21 denní lhůta k eventuálním připomínkám. Požadavek na jejich písemné předložení není v rozporu s žádným právním předpisem. Přeplatky a nedoplatky jsou splatné do sedmi (v případě reklamace osmi) měsíců po ukončení zúčtovacího období. Takto je to řešeno ve vyhlášce č. 372/2001 Sb. Předchozí vyhláška termín přeplatků neřešila.

Dotaz:
Bydlím v bytě po mých rodičích, kteří se odstěhovali na chalupu. V nejbližší době se ke mně hodlá přistěhovat moje přítelkyně. Budeme spolu sdílet společnou domácnost. Chtěl bych vědět, co všechno musím podniknout, abychom něco neopomněli a nikdo nám nemohl něco vytknout.

Odpověď:
Pokud na vás přešla nájemní smlouva (či jste se stal vlastníkem bytu) po vašich rodičích, máte za povinnost oznámit změnu v počtu osob, bydlících s vámi v bytě, a to do 30 dnů. Je to nutné kvůli tomu, aby mohl správce vypočítat změnu předpisu zálohových plateb na služby a energie. Některé platby za služby a energie související s bydlením se kalkulují podle počtu osob v bytě bydlících. Dále je třeba, aby se vaše přítelkyně přihlásila na evidenci obyvatel. K tomu potřebuje mít kopii nájemní smlouvy (či kupní smlouvy) a kopii oznámení, které bylo zasláno správci. S přihlášením osoby musí nájemce (či vlastník) bytu souhlasit. Zdůrazňujeme, že samotné přihlášení i evidenci nikomu nezakládá žádná práva k bytu.

Dotaz:
Byla jsem nucena vyměnit termostat u elektrického bojleru. Bojler jsem kupovala sama před čtyřmi roky. Cena opravy termostatu byla 860 Kč. Podle mého názoru tato oprava nespadá do drobných oprav. Pronajímatel říká, že tyto opravy hradí nájemce. Kdo tedy koupí bojler v případě, že se rozbije celý? Dá-li mi pronajímatel nový bojler, až tento nepůjde opravit, může mi zvýšit nájemné?

Odpověď:
Podle vládního nařízení č. 258/1995 Sb., kterým se vymezuje mj. rozsah drobných oprav v bytu hrazených nájemcem bytu, hradí opravy bojleru nájemce a nikoliv pronajímatel. Ten by pak hradil výměnu a byl by oprávněn náklady s tím spojené zohlednit při stanovení nového nájemného za tento zařizovací předmět ve výši dané vyhláškou č. 176/1993 Sb., v platném znění (viz. příloha).

Dotaz:
Bydlíme v posledním patře domu s osmi byty. Byt nám byl převeden do osobního vlastnictví. Nad námi je půda, která je nevyužita, nikdo na ni nechodí. Měli jsme zájem si poměrnou část půdy ohradit a přebudovat na zimní zahradu. Vlastníci ostatních bytů nám to ale nedovolili s tím, že se jedná o ideální část půdy a rozdělit ji nelze. Ostatní obyvatelé proti našemu záměru nic neměli, sami o půdu zájem nemají. Musí nám spoluvlastníci v takovém případě vyhovět, nebo nemusí?

Odpověď:
Vlastníci zbývajících jednotek v domě, ve kterých bydlí nájemci, nemusí vám, jako vlastníkům jedné jednotky vyhovět. V případě půdy jde skutečně pouze o ideální část a na rozdělení není právní nárok. Nic na tom nemění ani skutečnost, že ostatní nájemci o privatizaci zájem neprojevili a půdu nevyužívají.

Dotaz:
Bydlíme ve starém domě, který vlastní město. To do něj vůbec neinvestuje a dům stále více chátrá. Jelikož dům stojí na frekventované ulici, kudy denně projíždí tisíce aut, je v bytě plno prachu, smradu a hlavně hluku. Chtěli bychom, aby nám obec alespoň nechala vyměnit okna, která jsou napůl shnilá a nedoléhají, ale žádali jsme marně. Můžeme žádat alespoň nějakou slevu na nájemném?

Odpověď:
Požadavek na poskytnutí slevy můžete uplatnit, pokud hygienická služba zjistí, že hlučnost způsobená vámi uvedenými důvody je nad platné normy. Pak vznikne nárok na slevu podle § 698 občanského zákoníku, a to na základě dohody mezi vámi a pronajímatelem. Sleva by vám měla být poskytována až do odstranění uvedeného stavu.

Dotaz:
Správce, který spravuje několik let náš dům, nám účtuje náklady na osvětlení chodeb, sklepa a půdy jako samostatnou položku. Jsem toho názoru, že na to nemá právo, že tato nákladová položka je již součástí nájmu. Zajímalo by mne, zda mám pravdu já, nebo správce.

Odpověď:
Základní nájemné obsahuje pouze platbu za plochu bytu (zahrnuje ovšem pro příslušnou kategorii i nájemné za základní vybavení koupelny, záchodu, zařízení pro rozvod vody a odvod odpadních vod a pro rozvod elektrické energie a plynu). Kromě základního nájemného se účtuje nájemné za vybavení bytu. V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb a energií, tedy ceny za ústřední vytápění, dodávky teplé vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, dodávku vody, osvětlení společných prostor v domě, odvoz popela a smetí atd. Vše toto lze vyčíst z vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (ve znění pozdějších předpisů).

Dotaz:
Bydlela jsem se svou babičkou. Po smrti babičky jsem chtěla řádně převést užívací právo na sebe. Vlastník mi ale nevyhověl a chce mne vystěhovat, protože jsem s babičkou nebydlela rok před její smrtí ve společné domácnosti. Mám dotaz, zda obec postupovala správně, zda mám byt dobrovolně vyklidit, anebo se mám soudit.

Odpověď:
Pokud jste s babičkou žila ve společné domácnosti alespoň v den její smrti, tak podle ustanovení § 706 občanského zákoníku máte nárok na to, aby na vás užívací právo přešlo. Další podmínkou je, že nemáte žádný jiný byt. Proto vám doporučujeme, abyste se v žádném případě dobrovolně z bytu nestěhovala, ale prosazovala svá práva soudní cestou. Nejlepší bude, když vyčkáte, až dá, pokud vůbec dá, záležitost k soudu pronajímatel. Potom si zajistěte právní pomoc advokáta. Nedoporučujeme spoléhat například na podnikového či jiného právníka, vyplatí se sjednat si služby specialisty na bytovou problematiku. Vůbec už nedejte na znalce – amatéry, kteří vás nemohou u soudu zastupovat a pouze prezentují své názory bez řádné odpovědnosti.

Dotaz:
Na konci ledna se nám narodilo miminko a správce nám hned zvedl poplatky za služby. Každou korunu musíme dvakrát obrátit, proto nás to poněkud zaskočilo. Udivuje nás, že kdosi stanovil takovou hloupost – copak novorozenec vyprodukuje tolik odpadu, nadělá nepořádek na chodbách? Na náš dotaz nám správce řekl, že takový je předpis. Má pravdu?

Odpověď:
I když můžete mít námitky, postup je vskutku správný. Úklid a osvětlení společných prostor v domě, odvoz odpadků, případně odvoz splašků a čištění žump, stejně jako používání výtahu se rozúčtovávají podle počtu členů domácností, zjišťovaných v průběhu roku na základě ohlašovací povinnosti nájemce či vlastníka bytu, a to v průměru za zúčtovací období. Cenu za užívání výtahu platí ti nájemníci či vlastníci, kteří výtah užívají, vždy však od třetího nadzemního podlaží.

Dotaz:
Zajímalo by mne, zda má pronajímatel právo na to, aby účtoval nájemcům vodu podle počtu lidí v bytě, když nám byly před třemi roky nainstalovány vodoměry. Jeden z nájemníků si vodoměr nenechal dát a firma nám oznámila, že bude kvůli tomu účtovat spotřebu podle počtu lidí v bytě. Zdá se nám, že to není správné.

Odpověď:
Postup pronajímatele, tak jak jej popisujete, není v souladu s platnými předpisy. V případě, že jeden z nájemců nesouhlasil s instalací poměrového vodoměru pitné vody (nebo s jeho výměnou za přístroj s ověřenou přesností), je třeba chybějící náměr jeho spotřeby nahradit součinem ročního směrného čísla z vyhlášky č. 144/1978 Sb., a průměrného počtu osob v tomto bytě s přihlédnutím k jejich ročnímu pobytu (viz oznamovací povinnost nájemce). Tento součin pak vstoupí do celkového součtu všech náměrů bytových poměrových měřidel a celkový součet se porovná s náměrem fakturačního měřidla. Podle zjištěného poměru se pak přepočítají všechny náměry v bytech včetně inkriminovaného bytu pomocí trojčlenky.


V PŘÍPADĚ DALŠÍCH OTÁZEK SE OBRACEJTE NA:
tel.:
37 87 79 253
603 81 80 15
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.